İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen yatırımcıların en çok sorduğu sorulardan biri şudur: Mülkü kendi adıma mı almalıyım, yoksa bir UK Limited Şirketi üzerinden mi? İngiltere’de gayrimenkul alımı yapılırken kişi yatırımcı kendi üzerine mülk alımı yapabileceği gibi bir limited şirket kurup onun üzerinden de mülk alımı yapabilmektedir. Ancak genellikle hangi yöntemin daha avantajlı olduğu konusunda soru işaretleri oluşmaktadır.
Bu hususta 2016 yılında yapılan vergi reformlarıyla birlikte bu sorunun önemi daha da artmıştır. Bunun sebebi ise 2016 yılına kadar bireysel yatırımcıların mortgage faizinin tamamını vergi matrahından düşebilmesi iken, artık bu hak büyük ölçüde kaldırılmış ve yerine yalnızca %20 sabit bir vergi kredisi getirilmiştir. Bu değişiklik, özellikle yüksek gelir dilimindeki yatırımcıları Limited Şirket yapısına yöneltmiştir.
BİREYSEL ALIM YAPMAK
Bireysel alım, özellikle tek mülk satın alacak ve daha düşük gelir dilimine girecek yatırımcılar için hâlâ daha doğru bir seçenek olabilir. Bu seçeneği daha avantajlı yapan en önemli unsur, daha geniş bir mortgage ürün yelpazesine erişim imkânı sunması ve genellikle daha düşük faiz oranları sağlamasıdır. Bunun yanı sıra yıllık şirket hesabı veya muhasebe zorunluluğu bulunmadığından idari yük minimum seviyede kalacaktır.
Buna karşılık ciddi dezavantajları da bulunmaktadır. Kira geliriniz kişisel gelir olarak değerlendirileceğinden %20 ile %45 arasında değişen gelir vergisine tabi olabilirsiniz. Ayrıca mortgage faizinin tamamı artık gider olarak kabul edilmemektedir. Bunun yerine uygulanan %20 vergi kredisi, özellikle yüksek gelirli yatırımcılarda kârlılığı önemli ölçüde azaltabilmektedir. Satın alınan mülk sayısı arttıkça bu etkinin boyutu da büyümektedir.
LİMİTED ŞİRKET ÜZERİNDEN MÜLK ALIMI YAPMAK
Çok sayıda gayrimenkul almayı hedefleyen, yüksek kira getirisi elde eden veya kira gelirini yeniden yatırıma yönlendirmek isteyen yatırımcılar için Limited Şirket yapısı çoğu zaman daha avantajlı olacaktır. Şirket bünyesinde işlem yapılacağı için mortgage kullanılması durumunda mortgage faizinin tamamı gider olarak düşülebilecektir. Kira geliri üzerinden ödenecek kurumlar vergisi oranı ise küçük şirketlerde %19, yüksek kâr yapan şirketlerde ise %25’tir. Bu oranlar birçok durumda bireysel gelir vergisi oranlarının altında kalabilmektedir.
Bu yöntemde kira geliri şirket bünyesinde kaldığı sürece bireysel gelir vergisi doğmayacaktır. Bu da yatırımcıya vergi öncesi kâr ile yeni gayrimenkul yatırımları yapabilme imkânı sağlayacaktır. Ayrıca miras planlaması açısından hisse devri yoluyla daha pratik ve esnek bir yapı sunmaktadır.
Öte yandan göz ardı edilmemesi gereken dezavantajlar da bulunmaktadır. Şirket üzerinden alınacak mortgage ürünleri genellikle daha yüksek faizlidir ve seçenekleri daha sınırlıdır. Yıllık Companies House hesapları, kurumlar vergisi beyannameleri ve muhasebe giderleri düzenli bir idari yük oluşturmaktadır. Ayrıca şirket kârının şahsen kullanılması istenildiğinde çifte vergilendirme söz konusu olabilecektir. Öncelikle kurumlar vergisi ödenmekte, ardından kâr payı dağıtımı yapılması halinde %8.75 ile %39.35 arasında değişebilen temettü vergisi uygulanabilmektedir. Bunun yanı sıra hâlihazırda bireysel adınıza kayıtlı bir mülkün şirkete devredilmesi, SDLT ve CGT yükümlülükleri doğurabileceğinden oldukça maliyetli olabilmektedir.
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
| Kriter | Bireysel | Ltd Şirketi |
|---|---|---|
| Kira Geliri Vergisi | Gelir vergisi (%20–%45) | Kurumlar vergisi (%19–%25) |
| Mortgage Faiz İndirimi | Sadece %20 vergi kredisi | Tam gider düşülür |
| Yeni Gayrimenkul Alımı | Vergi sonrası kâr | Vergi öncesi kâr ile yeniden yatırım |
| Mortgage Seçenekleri | Geniş, düşük faizli | Daha kısıtlı ve görece yüksek faizli |
| Yönetim Yükü | Minimal | Yıllık hesaplar ve muhasebe yükümlülüğü |
| Miras Planlaması | Doğrudan mülk devri | Hisse devriyle daha esnek yapı |
YABANCI (TÜRK) YATIRIMCININ DURUMU
Türkiye’den İngiltere’ye yatırım yapacak yatırımcıların dikkat etmesi gereken bazı ek hususlar bulunmaktadır. Yurt dışında ikamet eden alıcılar, standart SDLT’ye ek olarak %2 oranında yabancı alıcı ek vergisi ödemek zorundadır. Bu durum hem bireysel hem de şirket üzerinden yapılan alımlarda geçerlidir.
Kira gelirini Türkiye’ye transfer etmek yerine İngiltere’de tutmayı planlıyorsanız, Limited Şirket yapısı vergi öncesi kârla yeniden yatırım yapma imkânı sunduğundan önemli avantaj sağlayabilmektedir. Bununla birlikte İngiltere ile Türkiye arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması bulunduğundan, her iki ülkedeki vergi yükümlülüklerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.
SON OLARAK HANGİ ALIM SEÇENEĞİ YATIRIMCILAR İÇİN DAHA AVANTAJLIDIR?
Söz konusu yatırım ilk yatırımınız ise, ileride yeni gayrimenkul yatırımları yapmayı düşünmüyorsanız, satın alacağınız mülk yüksek kira getirisine sahip değilse ve daha az idari işlemle ilerlemek istiyorsanız bireysel alım sizin için daha uygun bir seçenek olabilir.
Ancak belirtmek gerekir ki bu konu yalnızca vergi oranlarının karşılaştırılmasından ibaret değildir. İngiltere’de ikamet edip etmemeniz, mevcut gelir seviyeniz, yatırım hedefleriniz ve gelecekte oluşturmayı planladığınız gayrimenkul portföyü hangi yapının sizin için daha uygun olduğunu doğrudan etkileyecektir.
Bu nedenle karar vermeden önce, mali ve hukuki durumunuzu dikkate alacak yetkin bir muhasebe ve danışmanlık ekibiyle mevcut seçenekleri değerlendirmenizi tavsiye ederiz.